- 인천항만공사 소유 북인천복합단지 -

토지매입 동의안

인천광역시

(경제자유구역청)

- 인천항만공사 소유 북인천복합단지 -

토지매입 동의안

의안 번호	1245		제출연월일	:	2018. 3. .
			제 출 자	:	인천광역시경제자유구역청장

□ 제안이유

○ 침체된 청라국제도시의 투자유치 활성화, 낙후된 인천 북서부지역 수변공간의 개발촉진 및 산업시설 확충을 통한 청라국제도시의 자족기능을 향상하여 송도․영종지구와 균형발전을 도모하고

○ 인천항만공사에서 매각중인 청라국제도시와 인접한 북인천복합단지를 매입하여 경제자유구역으로 추가지정후 개발을 추진하기 위하여

○ 「지방자치법」제39조에 따라 인천광역시의회의 의결을 얻고자 함.

□ 주요내용

○ 북인천복합단지 토지 현황

재산 구분	재 산 의 표 시				취 득 면 적	기준가격	취득 사유	재 산 관리관	비고
	소재지	지번	지목	지적
토지	서구 경서동	1016외 1	잡종지	-	823,522.7㎡	225,479,259,720원	매입	-	인천항만공사 소유 토지
토지	서구 경서동	1016외 1	제방	-	1,816.1㎡		매입	-	-
계 (2필지)					825,338.8㎡	225,479,259,720원	-	-	-

□ 동의(승인) 사항

○ 관련근거 : 「지방자치법」제39조(지방의회의 의결사항)

○ 동의(승인)내용 : 인천항만공사가 매각중인 북인천복합단지 매입

□ 참고사항

○ 북인천복합단지 토지매입 추진계획 1부

○ 관계법령 1부

- 청라국제도시 투자유치 활성화를 위한 -

북인천복합단지 토지매입 추진계획

◈ 인천항만공사가 매각중인 북인천복합단지를 매입하여 경제자유구역으로     확대지정하고 개발을 추진함으로써

◈ 자체보유토지 부족으로 침체된 청라국제도시의 투자유치를 활성화하여     송도 및 영종지구와 함께 균형발전을 도모하고자 함

Ⅰ. 매입목적

❍ 자체 보유토지 부족으로 침체된 청라국제도시 투자유치 활성화

❍ 수도권매립지 및 아라뱃길과 연계개발을 통해 낙후된 인천북서부

지역 수변공간 개발촉진

❍ 산업시설 가능부지 확충를 통해 청라국제도시 자족기능 향상

❍ 향후 가처분용지 소진에 대비한 개발가능 비축용 토지확보

Ⅱ. 그간의 진행현황

❍ 2015.11.  매립준공(공사기간 : 2010.6.20.-2015.9.30.)

❍ 2016.2.-2017.12.  공개매각 추진(7차례 유찰후 수의계약 추진중)

❍ 2017. 8.  매입방안 검토 요청(항만공사 ⇒ 시 ⇒ 경제청)

❍ 2017. 9.  관련부서 회의(영청개발과 ↔ 기획정책과)

❍ 2017.10.  군부대 방문(시설보호구역 제한사항 등 검토)

❍ 2017.12.  항만공사 매입제안

❍ 2018. 1.  민간매각 추진을 위한 MOU 참여 요청(항만공사 ⇒ 시)

⇒ 특혜시비가 예상되어 불참함에 따라 민간매각 추진실패

❍ 2018. 2.  업무협약체결(항만공사 ↔ 경제청)

❍ 2018. 2.  경제청 정책조정회의 개최(1차 : 토지매입 관련사항 검토)

❍ 2018. 2.  경제청 정책조정회의 개최(2차 : 토지매입 추진 결정)

Ⅲ. 매입대상 토지현황

❍ 위 치 : 인천광역시 서구 경서동 1016번지외 1필지

❍ 면 적 : 총 825,338.8㎡

연번	소 재 지	지 목	면적(㎡)	비 고
1	인천 서구 경서동 1016외1	잡종지	823,522.7
2	인천 서구 경서동 1016외1	제 방	1,816.1
계			825,338.8

❍ 용도지역 : 미지정(개발계획 미수립 상태)

❍ 기  타 : 대상토지는 인천항만공사가 경인아라뱃길 조성을 위해 준설토              투기장으로 조성한 토지임(매립준공일 : 2015.11.6.)

Ⅳ. 주요 매입조건

❍ 매입방법 : 수의계약

❍ 매입예정금액 : 금225,479,259,720원(903,120원/평)

⇒ 인천항만공사가 KAMCO(한국자산관리공사)에 위탁한 매각예정가격

❍ 납부방법 : 일시납 또는 분할납부

- 일시납 : 계약일로부터 60일 이내에 전액납부

- 분할납부 : 계약일로부터 2년간 5회 분할납부

(국유재산법 시행령 제55조 제5항에서 정한                             고시이자율을 적용하여 산출한 연부이자 포함)

※ 경제청 재정상황(2018.2월말 현재 순세계잉여금 보유현황 : 3,716억)을 감안하여         일시납으로 납부하되 계약보증금(10%)은 의회의 의결절차를 거쳐 토지매입예산이         확보되는 시기(2018.9월 추경시)에 지급예정

❍ 지급지연손해금

- 「국유재산법」 제73조 및 같은법 시행령 제72조에서 정하는          비율을 적용하여 계산한 연체료 가산 납부

(2개월 이상 연체시 계약해제 가능)

❍ 기 타 : 기타사항은 인천항만공사 및 KAMCO와 추후 협의하여 조정예정

Ⅴ. 토지 매입관련 분야별 검토내용

□ 입지여건 분석

❍ 청라국제도시 북서쪽에 일단의 매립토지(원형지) 형태로 입지

❍ 단지 동쪽 1㎞ 내외에 인천체고 및 달튼외국인학교 소재하고 신세계       복합쇼핑이 2021년도 개장목표로 개발진행중

❍ 단지 동쪽에 군부대(17사단) 시설과 인접

❍ 단지 서쪽은 바다와 연접하여 인천항 및 기타 도서지역과 연결가능

❍ 단지 남측은 화력발전소와 인접

❍ 단지 북측은 공항고속도로와 연결

❍ 단지 동측으로부터 약2㎞ 이내에 수도권외곽 제2순환도로 및 공항       철도(청라국제도시역)와 연결

⇒ 하늘(인천국제공항), 바다(인천항) 및 땅(고속도로 등)을 이용하여         국내.외 지역과 접근성이 양호한 지역임

<대상토지 위치도>

□ 개발컨셉 구상

❍ 수변공간 활용을 통한 복합레저단지

❍ 서부산업단지와 연계한 도시첨단산업단지

❍ 입지여건을 감안한 특화단지 : 드론산업, 영화촬영세트장 등

⇒ 개발계획 수립시 전문기관의 용역을 통해 확정예정

□ 매입가격의 적정성 검토

❍ 매입가격 : 2,255억원(903천원/평, 최초 매각예정가격 대비 20% 체감가격)

⇒ 2016.5월부터 공개매각 7회, 우선협상자 공모 추진결과 모두 실패

❍ 매각실패 원인분석

- 용도지역 미지정 및 개발계획 미수립 지역인데다 군사시설보호        구역으로 지정되어 있어 매입후 개발추진시 인.허가 리스크를          크게 생각한 민간 개발업자들의 매입결정 지연

- 일부업체는 인․허가 리스크 해결 및 원활한 개발을 위해 지자체를        포함한 3자간 업무협약을 요구하고 있으나, 우리시도 향후 특혜        시비 등을 우려하여 참여하지 않고 있음

❍ 재감정시 감정가격 추정

- 전문기관에 자문결과 100만원/평 이하는 어려울 것으로 예상

⇒ 가격인하를 기대하고 재감정하는 가격으로 매입추진 곤란

❍ 공시지가(2017년 기준) : 1,895억원(760천원/평)

❍ 인근유사토지 매입사례 :

- 2011.12.26. LH로부터 청라지구 토지매입

- 매입목적 : 글로벌 유통산업 메카 조성

- 매입면적 및 가격 : 452,970.9㎡(597천원/평), 818억원

- 기 타 : 기반시설 설치 조건으로 신세계에 매각(2013.12.23, 5만평,                200만원/평)하고 잔여부지(1만평)도 신세계에서 감정가격                (900~1,000만원/평)으로 매입하겠다고 제안 받은 상태임

❍ 청라지구 토지 매각가격 실태(LH ⇒ 실수요자)

- 공동주택용지 : 740만원 내외/평(감정가격)

- 상업․근생용지 등 : 1,000만원 내외/평(낙찰가격)

- 산업․유통, 공공시설용지 등 : 315만원/평(조성원가)

※ 조성원가 : 본단지(400만원/평), 산업단지(315만원/평)

❍ 매입후 개발시 조성원가 추정 : 317만원/평

- 매입가격                :  903천원/평

- 기반시설설치시 소요비용 : 1,000천원/평

- 가처분면적 비율 : 60%

⇒ 추정 조성원가 : 3,171천원 = (903천원 + 1,000천원)/60%

⇒ 재평가시의 추정감정가격, 공시지가 및 인근유사토지 매각가격          감안시 매입예정가격은 지불가능한 수준으로 판단됨

□ 예상 사업수지 검토

❍ 투입비용 추정 : 5,230억원

- 토지매입비용 : 2,255억원

- 기반시설설치비용 : 2,500억원(100만원/평 예상)

*한상아일랜드 기반시설설치비용 예상 : 437천원/평

- 기타 제비용 : 475억(조성비용의 10%)

❍ 개발시 토지매각 수입 추정 : 6,111억원

용도별	면적 (천평)	비율 (%)	추정 매각수입		비 고
			만원/평	매각수입(억원)
주거용지	12.5	5	740	925	LH의 용도별 토지 매각가격을 준용하여 추정
판매용지	12.5	5	1,000	1,250
산업용지	62.5	25	315	1,968
유통시설용지	62.5	25	315	1,968
공공시설용지	100.0	40	-	-
계	250.0	100		6,111

주) 한상드림랜드 가처분용지 비율 : 66.3%(임대용 골프장 포함)

인근유사지역 조성원가  : 검단지방산단(264만원/평), 서운산단(375만원/평)

❍ 개발이익 추정 : 881억원

= 6,111억원(추정 매각수입) - 5,230억원(추정 투입비용)

⇒ 개발시 투자유치 활성화에 따른 유․무형의 효과외에 상당규모의         개발이익이 기대되어 사업성 확보가 가능할 것으로 예상됨

(개발이익 이외에 지역경제 활성화 및 세수증대등 유․무형 효과 추가예상)

□ 재정 상황 분석(토지대금 지급여력)

❍ 2018.2월말 기준 자금보유현황 : 3,716억원(순세계잉여금)

❍ 향후 세입전망(토지매각 수입)

구분	계	2016 이전	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023 이후
금액 (억원)	155,310	56,616	4,923	5,880	5,281	5,466	5,556	5,986	65,602

주) 경제청 예산규모(최근 3개년간 평균 5,000~6,000억)를 감안할 때 향후 토지매각          세입의 급격한 변동이 없는 한 재정은 안정세를 보일 것으로 예상됨

⇒ 향후 재정운용상 특별한 상황이 발생하지 않는 한 대상토지 매입       여력은 충분한 것으로 판단됨

Ⅵ. 향후 추진계획

❍ 매입방침 확정 : 2018.2월 하순

❍ 매입협의(경제청 ↔ 항만공사) : 2018.3월 초순

❍ 토지매입에 관한 의회동의 : 2018.3월 중순(임시회기 : 3/15~4/3)

- 중요재산의 취득.처분에 대한 의회동의 절차이행 필요 : 지방자치법 제39조

❍ 토지매매계약 체결 : 2018.3.20.(예정)

❍ 사전절차 이행 : 2018.3월 ~ 8월(약6개월 내외 예상)

❍ 예산확보 : 2018.9.(추경에 반영)

❍ 토지대금 지급 및 소유권 이전 : 예산확보후 즉시

❍ 개발계획 수립 및 경제자유구역 확대지정 신청

⇒ 토지매입과 연계하여 투트랙으로 추진

붙임 : 관련법령 주요내용 1부.  끝.

<참고자료〉

관계법령 주요내용

<지방자치법>

제39조(지방의회의 의결사항) ① 지방의회는 다음 사항을 의결한다.

1. 조례의 제정·개정 및 폐지

2. 예산의 심의·확정

3. 결산의 승인

4. 법령에 규정된 것을 제외한 사용료·수수료·분담금·지방세 또는 가입금의 부과와 징수

5. 기금의 설치·운용

6. 대통령령으로 정하는 중요 재산의 취득·처분

7. 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치·처분

8. 법령과 조례에 규정된 것을 제외한 예산 외의 의무부담이나 권리의 포기

9. 청원의 수리와 처리

10. 외국 지방자치단체와의 교류협력에 관한 사항

11. 그 밖에 법령에 따라 그 권한에 속하는 사항

제46조(부의안건의 공고) 지방자치단체의 장이 지방의회에 부의할 안건은 지방자치단체의 장이 미리 공고하여야 한다. 다만, 회의 중 긴급한 안건을 부의할 때에는 그러하지 아니하다.

<지방자치법시행령>

제36조(중요 재산, 공공시설의 취득ㆍ설치 및 처분의 범위 등) ① 법 제39조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 중요 재산의 취득·처분"이란 「공유재산 및 물품관리법 시행령」 제7조제1항에 따른 중요 재산의 취득·처분을 말한다.

② 제1항에도 불구하고 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제7조제3항에 해당하면 중요 재산의 취득·처분에 포함하지 아니한다.  <개정 2014.7.7.>

③ 법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 공공시설의 설치·처분"이란 법 제144조에 따라 조례나 다른 법령에 따라 설치하는 공공시설의 신·증설, 용도폐지·변경 및 공공시설로서의 성질을 유지할 것을 조건으로 국가나 다른 지방자치단체에 양여(讓與)하는 경우를 말한다.

④ 법 제39조제1항제6호 및 제7호에 모두 해당하는 경우에는 그 중 어느 하나의 규정에 따라 지방의회의 의결이 있으면 법 제39조제1항제6호 및 제7호에 따른 지방의회의 의결이 있은 것으로 본다.

⑤ 법 제39조제1항제6호 및 제7호에 따른 지방의회의 의결사항 중 중요 재산의 취득·처분이나 공공시설의 설치·처분에 관하여 다른 법령에 따라 지방의회의 의결을 받거나 의견을 청취한 경우에는 법 제39조제1항제6호 및 제7호에 따른 지방의회의 의결이 있은 것으로 본다.

<지방재정법>

제37조(투자심사) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 사항에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사전에 그 필요성과 타당성에 대한 심사(이하 "투자심사"라 한다)를 하여야 한다.

1. 재정투자사업에 관한 예산안 편성

2. 다음 각 목의 사항에 대한 지방의회 의결의 요청

가. 채무부담행위

나. 보증채무부담행위

다. 「지방자치법」 제39조제1항제8호에 따른 예산 외의 의무부담

② 지방자치단체의 장은 총 사업비 500억원 이상인 신규사업(제1항제2호 각 목에 따른 부담의 대상인 사업을 포함한다)에 대해서는 행정안전부장관이 정하여 고시하는 전문기관으로부터 타당성 조사를 받고 그 결과를 토대로 투자심사를 하여야 한다. 다만, 「국가재정법」 제38조에 따른 예비타당성조사를 실시한 경우 타당성 조사를 받은 것으로 본다.  ③ 제2항에 따른 타당성 조사의 절차ㆍ방법 및 비용의 납부절차 등에 관하여 필요한 사항은 행정안전부령으로 정한다.  <개정 2014.11.19., 2017.7.26.>

④ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 타당성 조사 계약을 행정안전부장관에게 위탁하여 체결할 수 있다.  <개정 2014.11.19., 2017.7.26.>

<지방공기업법>

제40조(중요 자산의 취득·처분) ① 지방직영기업의 자산 중 대통령령으로 정하는 중요한 자산의 취득 및 처분은 예산에 계상하여 의회의 의결을 받아야 한다.  <개정 2013.6.4.>

② 제1항에 따라 의회의 의결을 받았을 때에는 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조제1항 및 「지방자치법」 제39조제1항제6호에 따라 의회의 의결을 받은 것으로 본다.

<지방공기업법시행령>

제41조(중요자산의 취득ㆍ처분) ①법 제40조제1항에서 "대통령령이 정하는 중요한 자산"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 다만, 법 제2조제1항제7호·제8호 및 법 제2조제2항의 규정에 의한 사업에 있어서 판매를 목적으로 취득·처분하는 자산은 이를 제외한다.

1. 1건당 예정가격이 5억원이상(구가 없는 시와 군의 경우에는 2억 5천만원)인 자산. 이 경우 예정가격의 기준은 토지에 있어서는 공시지가로, 건물 및 기타 재산에 있어서는 시가표준액으로 한다.

2. 제1호에 해당하지 아니하는 토지로서 1건당 면적이 1만제곱미터이상(구가 없는 시와 군의 경우에는 5천제곱미터이상)인 토지

②관리자는 제1항의 규정에 의하여 중요자산을 취득·처분하고자 하는 때에는 그 취득·처분결과를 당해지방자치단체의 장에게 보고하여야 한다.