인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업 동의안

인천광역시

인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업 동의안

의 안 번 호	1139		제출연월일 : 2017. 11. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 본 사업은 국토부 GB(개발제한구역)해제 물량을 이용하여  서민 주거고민 해결을 위한 공공주택지구를 조성하는 공익사업을 추진하는 것임

○ 서북부지역 대중교통 편의 향상을 위한 복합환승센터의 건립 기반을 마련하기 위하여  지방공기업법에 의거, 市의회 동의를 받고자 함.

□ 주요내용

○ 사 업 명 : 인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업

○ 면    적 : 793,263㎡

○ 사 업 비 : 6,976억원

○ 사업기간 : 2017년~2022년

○ 근 거 법 : 공공주택특별법

○ 시 행 자 : 인천도시공사

□ 참고 사항

○ 인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업 추진계획 1부.

인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업 계획

교통요충지(KTX, 청라IC)에 국토부 GB(개발제한구역) 해제 물량을 이용한 공공주택지구 조성으로 서민중심의 주거공간을 확보하고

Triple 역세권(KTX, 공항철도, 인천지하철 2호선)에 복합환승
센터를 계획하여 수도권 서부에 지역중심지 조성

도시첨단복합 용지에 산업‧물류기능을 도입하여 자족형 복합도시 조성

행복, 국민 등 다양한 임대주택 공급으로 서민 주거비 부담 경감 기여

1	사업개요

□ 사업개요

❍ 사 업 명 : 인천 검암(KTX)역세권 공공주택지구 조성사업

❍ 위    치 : 인천광역시 서구 검암동 일원

❍ 면    적 : 793,263㎡ / 계획인구 : 15,855인(199.9인/ha), 6,389세대

❍ 사 업 비 : 6,976억원

❍ 사업기간 : 2017년~2022년 / 시행자 : 인천도시공사

❍ 근 거 법 : 공공주택특별법

□ 추진 경위

❍ ‘15.7~’17.2 : 지방공기업법에 따른 외부 전문기관 사전검토 완료

❍ ‘17.04.14 : 公社 투자사업타당성 심의 (원안가결)

❍ ‘17.10.10 : 사업시행방안 市-公社 관련부서 협의 완료

< 사업 추진방안 >

▷ 검암역세권 공공주택지구 : 복합환승센터 용도를 특별계획구역(용도지역 : 상업)
으로 계획하여 공공주택지구 지구지정 등 추진

▷ 복합환승센터 건립 : 기본구상 및 타당성 용역 시행(11월 중 예정)하고 인천시와 규모, 유형, 사업방식 등 세부계획 협의․확정 후 추진

❍ ‘17.10.20 : 제198회 이사회 (원안가결)

< 대상지 위치도 >

2	개발구상

□ 토지이용계획

	[ 계획기준 ]
․ 개발밀도 : 200인/ha이하 ․ 공동주택 용적률 : 220%이하 ․ 공원․녹지율 : 20%이상

구 분			면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계			793,263	100.0
	소 계		291,481	36.7
주택 용지	단독주택		25,519	3.2
	공동주택		256,512	32.3
	근린생활시설		9,450	1.2
	소 계		501,782	63.3
공공 시설 용지	주상복합용지		14,324	1.8
	상업시설용지		30,343	3.8
	도시지원(첨단복합)		54,030	6.8
	상업(특별계획구역)		32,964	4.2
		소 계	158,816	20.0
	공원녹지	공 원	123,599	15.6
		녹 지	24,837	3.1	완충녹지
		공공공지	8,095	1.0
		광 장	2,285	0.3
		소 계	25,243	3.2
	교육시설	유치원	1,872	0.2	1개소
		초등학교	10,639	1.3	1개소
		중학교	12,732	1.6	1개소
	주 차 장		11,969	1.5	3개소
	복합커뮤니티		1,562	0.2
	종교시설		1,200	0.2
	도 로		171,331	21.6

<토지이용계획도>

※ 복합환승센터 건립을 위한 특별계획구역 지정

3	사업환경

□ 상위계획 (2030인천도시기본계획)

❍ 시가화예정용지 및 계획인구 旣 반영

구 분

시가화예정용지

인구수용계획

서구

검암역세권

(서북생활권)

·검암역 복합환승센터 조성 등
역세권 개발(0.796㎢)

·주거 : 0.123㎢, 상업 : 0.407㎢,
공업 : 0.101㎢, 공원 : 0.165㎢

사업명	계획인구	‘16～’20년	‘21～’25년
검암역세권	16,000명	8,000명	8,000명

※ 개발제한구역으로서 국토부 GB 해제물량 이용 예정

□ 입지여건

❍ (교통) 3개 철도* 신규 개통으로 대중교통 여건과 인천공항고속도로 및 청라IC와 인접하여 광역접근성 매우 우수

* 개통일 : 공항철도(‘07.3.23), KTX(’14.6.30), 인천2호선(‘16.7.30)

❍ (주거환경) 경인아라뱃길, 계양산, 아시아드주경기장 등과 인접하여 휴양 문화공간 풍부

❍ 검단1‧2지구, 경서지구 등과 연접하여, 서북생활권 시가지 형성

□ 수요검토

❍ 정부정책 반영 (‘17년 국토부 주요정책 추진계획 및 주거종합계획)

- 서민·중산층의 주거안정을 위해 임대주택 공급확대 지속 추진

- ‘17년 공공임대를 당초계획(장기주택종합계획)보다 1만호를 확대
하여, 12만호를 공급 (*장기임대 1,050호, 공공임대 1,800호 계획)

❍ 인천시 인구 및 가구특성

- (인구추이) 서구는 ‘15년 516천인으로 ‘10년 대비 98천인 증가

- (유입인구) ‘15년 기준 서울, 경기도 등에서 총 9,538인 유입

- (전입사유) 1순위는 주택이며, 직업, 가족 순으로 나타남

- (가구특성) 1~2인 가구 연평균 3.51%(전국 2.97%) 증가 예상

⇨ 접근성이 우수한 본 지구는 인구유입 요건 충족, 주택수요 증가 예상

<인구추이>	<유입인구>
<전입사유>	<가구특성>

❍ 주택관련 지표

- (미분양) ‘15년 4,206호에서 ’16년 12월 3,053호로 최근 1년간 1,153호 감소

→ 주택수요는 당분간 지속될 것으로 예상

<미분양현황>

구 분	미분양주택(호)		증감률 (%)
	‘15.12	‘16.12
수도권	30,637	16,689	-45.5
서울	494	274	-44.5
인천	4,206	3,053	-27.4
경기	25,937	13,362	-48.5

- (주택보급률) 인천시는 101%로 전국(102.3%)보다 낮으며, 서구는 99.9%임

→ 서구는 전국, 인천시 평균에 미치지 못하며, 신규주택 공급 필요

- (인근매매가격 추이) 검암역 인근은 ‘10년 이후 꾸준히 상승

→ 공항철도, 인천2호선, 아라뱃길로 교통환경 등 정주환경
개선에 따른 수요증가로 판단됨 (*’17.1분기 기준 10,680천원/3.3㎡)

4	사업성 분석

□ 분석을 위한 가정

❍ 금액산정 기준

구 분		전 제 조 건
수입	용지 공급가격	․「공공주택업무처리지침」[별표 2] 택지공급가격기준 적용 - 추정감정가 : 구월아시아드, 김포한강, 시흥은계, 인천가정 사례 참조 * 판매처 협의, 검토 完(금액 및 회수기간 등)
지출	보상비	․토지․지장물 현황조사 결과 반영 * 보상처 협의, 검토 完(보상금액 및 기간 등)
	조성비 (설계비․공사비 등)	․LH「단지개발사업 조성비 및 기반시설 설치비 추정자료」 준용
	직접인건비 등	․公社 내부기준

❍ 사업 및 공급·회수일정

구 분		‘17		‘18					‘19						‘20							‘21						‘22
		3	4	1	2	3		4	1	2	3			4	1	2		3		4		1	2		3	4		1	2	3	4
인허가 및 공모		14개월
보 상							24개월
조 성 공 사															36개월
용지 공급 및 회수	민간분양						우선 공급
	회수율(%)						10	22.5		45				22.5
	공공분양
	회수율(%)												100
	공공임대
	회수율(%)												100
	장기임대
	회수율(%)																10			40			50
	근생 등*1차(40%)
	회수율(%)																				10		30			30			30
	근생 등*2차(60%)
	회수율(%)																							10		30			30		30
	첨단, 공공, 환승
	회수율(%)																										10		40		50

* 초기분양율 40%, 잔여 60%로 공급(회수) 가정 (단독, 근생, 주상복합, 상업, 종교, 주차장, 유치원)

□ 추정손익

❍ 경상이익은 641억원으로 예상되고,
NPV 517억, B/C 1.08, IRR 13.5%로 투자안은 타당한 것으로 판단

(단위 : 억원)

구 분	금 액		비 고
		%
총 수입	7,617	100.0%
민간분양주택용지	1,387	18.2%	민간 우선공급 대상
공공주택용지	2,019	26.5%
단독, 근린, 상업 등	4,211	55.3%
총 사업비	6,976	100.0%
보상비	3,590	51.46%
조성비	2,129	30.52%
부담금, 부대비 등	1,035	14.84%
금융비용	222	3.18%
경상이익	641	9.19%	총 사업비 대비
법인세	155
세후이익	485	6.95%	총 사업비 대비
NPV	517	0보다 큰 투자안 중 가장 큰 투자안 채택
B/C	1.08	1보다 클수록 투자안 타당
IRR	13.5%	할인율(4.1%)보다 크면 투자안 채택

□ 현금흐름

❍ ‘18 ~ ’21년에 일시적 자금부족 발생 : 부족자금 공사채 발행으로 조달

<영업 현금흐름>

(단위 : 억원)

구 분	2017	2018	2019	2020	2021	2022	금 액
수 입	-	451	2,650	253	1,525	2,738	7,617
지 출	15	1,546	2,659	1,085	1,085	586	6,976
과 부 족	△15	△1,095	△9	△832	440	2,152	641
누 계	△15	△1,100	△1,119	△1,951	△1,511	641	-

□ 사업성 분석 결과

❍ 정부정책 실현으로 서민 주거고민 해결을 위한 공익사업 추진

- 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상 도모, 무주택자 주택마련 촉진

❍ 서북부지역 대중교통 편의 향상을 위한 복합환승센터의 건립기반 마련

- 도시공사에서 복합환승센터 기본구상 및 타당성 용역 시행하고, 인천시와 규모,

유형, 사업방식 등 세부계획 협의․확정 후 검암역세권 지구계획에 반영하여 추진

❍ 투자비 대비 적정 사업성 확보

- (경상이익) 641억원, (NPV) 517억, (B/C) 1.08, (IRR) 13.5%

❍ 공기업으로 지역경제 활성화 도모

- 고용유발효과 5,282명, 생산유발액 9,967억원, 부가가치 4,939억원

5	향후 추진계획 (市의회 의결시)

❍ ‘17. 11  : 복합환승센터 기본구상 및 타당성조사 용역

❍ ‘17. 12. : 지구지정 제안 (公社→市→국토부)

❍ ‘18. 08. : 지구지정 승인 (국토부)

❍ ‘19. 02. : 지구계획 승인 신청 (公社→국토부)

❍ ‘19. 12. : 지구계획 승인

❍ ‘20. 01. : 단지조성공사 착수

❍ ‘22. 12. : 사업 준공

붙임		관련 법령

▢ 지방공기업법 제65조의3

제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ①공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

②제1항에 따른 타당성 검토는 전문 인력 및 조사·연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정·고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.