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그러나 제2종일반주거지역에 대한 용적률(250%)과 건폐율(60%)에 의한 밀도규제와 층수규제(15층)의 획일화로 아파트단지와 도시경관에 특징이 없어 층수제한 규정의 도입배경과 토지의 효율적 이용이 한계에 이르렀음이 곳곳에서 나타나고 있다.
지난달 인천시의회 본회의에서 제2종 일반주거지역의 평균층수를 16층까지 완화하는 내용의 인천시도시계획조례 일부개정조례안이 통과된 것도 이 때문이다.
이 조례안의 골자는 제1종 지구단위계획구역 및 도시 및 주거환경정비법에 의해 지정된 정비구역중 제2종 일반주거지역내에서 대지의 일부를 공공시설부지로 기부채납하는 경우에 평균층수를 16층까지 완화하거나 재건축 임대주택의 부속토지를 기부채납함으로써 용적률이 완화되는 경우에 증가되는 연면적 범위안에서 평균층수를 추가로 완화해 주자는 것이다.
조례안이 시행되면 기존에 15층짜리 6개동의 아파트를 짓던 방식을 변경하여 20층짜리 2개동과 12층짜리 2개동을 짓는다면 평균층수는 16층이 되고, 2개 동을 없앨 수 있다. 이렇게 되면 건축면적과 건폐율이 감소하는 반면, 동간 거리가 증가하게 된다.
즉 오픈스페이스(Open Space)가 생겨 조망권이 향상되고 바람통로가 늘어나며 공동의 커뮤니티공간이 증가하게 되는데 이 공간을 활용해 공원과 광장·녹지·도로·정자·식생 비오톱 등을 조성할 수 있다.
우리가 고급 아파트를 생각하지 않더라도 15층의 천편일률적인 빽빽한 아파트가 들어서 있는 단지의 모습을 떠올린 후에 평균층수 16층을 적용하여 중·고층의 리듬감 있는 스카이라인을 조성하고 여유공간을 활용해 소공원을 조성해 나무를 심고, 인공폭포나 산책로·정자 등을 꾸민 아파트의 조감도를 떠올리면 분명한 차이가 있다.
과연 어떤 아파트를 선호하겠는가?
2010년 인천시 도시·주거환경정비기본계획을 보면 합리적으로 공공용지를 확보하기 위해 인센티브를 줘서 용적률을 완화한다고 하지만 층수완화 없는 용적률 인센티브는 길쭉한 판상형 아파트만을 생산할 수 밖에 없는데, 그 이유는 용적률과 건폐율에 의한 밀도규제와 층수규제를 통한 2차 규제 때문이다.
이러한 불합리에도 불구하고 서울을 제외한 모든 지자체에서는 제2종일반주거지역내에서 최고 15층까지만 지어야 했다.
서울시의 경우 이러한 문제를 개선하기 위해 최고 7층과 12층으로 제한하던 2종 일반주거지역내에서 공공용지를 기부채납할 경우 평균층수를 16층으로 완화하는 내용의 도시계획조례를 개정해 지난해 3월부터 시행하고 있다. 경기도도 제1종 지구단위계획 수립지침을 개정해 이달부터 평균 18∼22층까지 건물을 지을 수 있도록 하고 있다.
이에 대해 일부에서는 층수를 완화하면 세대수가 늘어나 결국 사업자의 이익만 늘리게 된다고 우려한다.
하지만 제한된 용적률 한도에서 어떤 동은 16층 이상으로 하고 어떤 동은 16층 미만으로 해 결국 평균 16층을 만드는 방법이나 동수를 줄이는 방법, 즉 건폐율을 줄여 여유공간을 늘리는 방법 중 하나를 쓰기 때문에 세대수가 늘어날 수가 없다. 그리고 사업성과 연관된 것은 용적률이지 층수가 아니다.
또 곳곳에서 층수완화를 요구하는 목소리가 나올 우려가 있다고 하는데 층수완화가 부정적인 요소만은 아니기 때문에 규제할 이유가 없으며, 특히 공공용지 기부채납을 전제로 한 도시계획심의위원회의 심의과정을 거치기 때문에 무분별한 허가나 난개발에 걱정은 사실 기우에 불과하다.
오히려 건축물의 외관 및 층고는 도시 전체의 모습을 좌우하는 요소이므로 평균층수 완화로 인해 건물의 외관은 물론 층고부분에 변화를 줌으로써 도시전체의 미관에 다양한 흐름을 가져올 것이다.
제도적으로 강력히 규제하여 도시의 미관과 안정을 유도하던 시기는 지났다. 구도심권의 균형발전과 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 인센티브를 준다면서 밀도와 층고의 이중제한을 하는 것은 계획적 도시관리의 허점이 있다는 것도 알아야 한다.
7년 후면 40억 아시아인의 축제인 2014아시아경기대회가 열리고, 당장 2009년에는 세계도시엑스포가 인천에서 열리게 된다. 이 마당에도 서울이나 경기도 일부지역에 비해 발전속도가 늦은 상태에서 항상 뒤만 쫓아갈 것인지 아니면 과감히 탈피하여 동북아의 허브도시로 한걸음 나아가는 주거환경을 조성할 것인지 결정해야 한다. 그나마 다행스러운 것은 방향은 정해졌고 곧 시행에 들어간다는 것이다.
/강창규 인천시 의원