인천광역시의회Incheon Metropolitan Council

인천시 주거지역중 제2종일반주거지역은 52%가량 된다. 즉, 대부분의 인천시민들은 제2종일반주거지역에서 산다고 보면 될 것이다.

하지만, 제2종일반주거지역에 대해 용적률(250%)과 건폐율(60%)에 의한 밀도규제와 층수규제(15층)를 이중으로 하고 있어 단일층고의 획일적인 아파트단지와 도시경관에 특징이 없이 대동소이한 형태의 아파트가 반복 조성되는 등 층수제한 규정의 도입배경과 토지의 효율적 이용이 한계에 이르렀음이 곳곳에서 나타나고 있다. 이에 지난 5월 28일, 인천시의회 본회의에서 제2종 일반주거지역의 평균층수를 16층까지 완화하는 내용의 인천시도시계획조례 일부개정조례안을 통과시켰다.

조례안의 골자는 ‘제1종 지구단위계획구역 및 도시 및 주거환경정비법에 의해 지정된 정비구역중 제2종 일반주거지역내에서 대지의 일부를 공공시설부지로 기부채납하는 경우에 평균층수를 16층까지 완화하거나 재건축 임대주택의 부속토지를 기부채납함으로써 용적률이 완화되는 경우에 증가되는 연면적 범위안에서 평균층수를 추가로 완화’하는 부분을 인천시 도시계획조례에 신설한 것이다.

이해를 돕기 위해 관건이 되는 평균층수 적용의 예를 들면, 기존에 15층짜리 6개동의 아파트를 짓던 방식을 변경해 20층짜리 2개동과 12층짜리 2개동을 짓는다면 평균층수는 16층이 되고, 2개 동을 없앨 수 있다. 이렇게 되면 건축면적과 건폐율이 감소하는 반면, 인동거리가 증가하게 된다.

즉, 오픈스페이스(Open Space)가 생겨 조망권이 향상되고 바람통로가 늘어나며, 공동의 커뮤니티공간이 증가하게 되는데, 이 공간을 활용해 공원과 광장, 녹지, 도로, 정자, 식생 비오톱 등을 조성할 수 있다. 우리가 고급의 아파트를 생각하지 않더라도 15층의 천편일률적인 빽빽한 아파트가 들어서 있는 단지의 모습을 떠올린 후에 평균층수 16층을 적용해 중·고층의 리듬감 있는 스카이라인을 조성하고, 여유공간을 활용해 나무를 심고, 인공폭포나 산책로, 정자 등을 꾸민 아파트의 조감도를 떠올리면 분명한 차이가 있다.

과연 어떤 아파트를 선호하겠는가?
2010년 인천시 도시·주거환경정비기본계획을 보면, 합리적으로 공공용지를 확보하기 위해 인센티브를 줘서 용적률을 완화한다고 하지만 층수완화 없는 용적률 인센티브는 길쭉한 판상형 아파트만을 생산할 수 밖에 없는데, 그 이유는 용적률과 건폐율에 의한 밀도규제와 층수규제를 통한 2차 규제 때문이다.

이러한 불합리에도 불구하고 서울을 제외한 모든 지자체에서는 제2종일반주거지역내에서 최고 15층까지만 지어야 했다.